건축물을 짓고자 할 때 가장 기본적으로 알아야 할 개념이 바로 '건폐율'과 '용적률'입니다. 이 두 가지는 건축물의 규모와 형태를 결정짓는 중요한 요소이자, 토지의 가치를 판단하는 데 핵심적인 기준이 됩니다. 완벽하게 이해할 수 있도록 공식, 예시, 그리고 상세 해설을 통해 정리해 드리겠습니다.
1. 건폐율 (建蔽率, Building Coverage Ratio)
개념: 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 쉽게 말해, 내가 가진 땅에서 건물이 지표면 위에 실제로 얼마나 넓게 차지하는지를 나타내는 지표입니다. 건축물의 수평 투영 면적을 기준으로 합니다.
목적:
- 쾌적한 환경 조성: 건물이 너무 빽빽하게 들어서는 것을 방지하여 일조권, 채광, 통풍을 확보하고, 화재 시 인접 건물로의 확산을 막으며, 피난 공간을 확보하여 쾌적하고 안전한 주거 환경을 만듭니다.
- 도시 미관: 적절한 이격거리를 유지하여 도시의 미관을 개선합니다.
공식:
각 용어의 정의:
- 대지면적: 건축물을 건축할 수 있는 토지의 수평투영면적입니다. (도로나 공원 등 도시계획시설에 포함되는 면적은 제외될 수 있음)
- 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다. 쉽게 말해, 건물을 위에서 내려다봤을 때 땅에 닿는 면적입니다.
건축면적 산정 시 제외되는 면적: 일반적인 외벽 중심선으로 둘러싸인 면적 외에도, 건축물의 특성상 공공의 이용이나 기능 유지를 위해 필요한 일부 면적은 건축면적 산정에서 제외될 수 있습니다. (주로 「건축법 시행령」 제119조에 규정)
- 지표면으로부터 1m 이하에 있는 부분: (창고 중 물품을 입출고하기 위해 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5m 이하에 있는 부분) 예를 들어, 필로티 구조로 지표면에서 1m 이하로 튀어나온 부분은 건축면적에 포함되지 않습니다.
- 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로
- 지하주차장의 경사로
- 건축물 지하층의 출입구 상부: (출입구 너비에 상당하는 규모의 부분. 단, 출구보다 크면 산입)
- 생활폐기물 보관함: (음식물쓰레기, 의류 등의 수거함)
- 그 밖에 건축법령에 따라 정하는 부분: 옥외 피난계단, 영유아용 대피용 미끄럼대, 비상계단, 장애인용 승강기, 에스컬레이터 등.
예시:
- 예시 1: 대지면적 300㎡인 토지에 건축면적 150㎡인 건물을 지었습니다.
- 이 토지의 건폐율은 50%입니다. 즉, 땅의 절반은 건물이 차지하고, 나머지 절반은 마당, 조경 등으로 활용할 수 있습니다.
- 예시 2 (최대 건축 가능 면적 계산): 대지면적 200㎡인 토지가 있고, 해당 용도지역의 건폐율 제한이 60%입니다.
- 최대 건축면적 = 대지면적 × 건폐율 제한 =
- 이 토지에는 최대 120㎡까지 건물을 지을 수 있습니다.
2. 용적률 (容積率, Floor Area Ratio)
개념: 용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말합니다. 여기서 연면적은 지하층을 제외한 지상층의 각 층 바닥면적의 합계를 의미합니다. 쉽게 말해, 내가 가진 땅에서 건물을 얼마나 높이, 또는 몇 층까지 쌓아 올릴 수 있는지를 나타내는 지표입니다.
목적:
- 입체적인 도시 밀도 관리: 건물이 과도하게 높아지는 것을 방지하여 주변 건물의 일조, 채광, 조망 등을 보호하고, 도시 기반 시설(도로, 상하수도 등)의 부하를 조절합니다.
- 토지의 효율적 이용: 토지 유형별로 용적률을 다르게 적용하여 효율적인 도시 공간 활용을 유도합니다.
공식:
각 용어의 정의:
- 대지면적: (건폐율과 동일) 건축물을 건축할 수 있는 토지의 수평투영면적.
- 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계입니다.
- 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다.
용적률 산정 시 제외되는 연면적: 용적률 계산 시에는 건축물의 연면적 전체를 사용하는 것이 아니라, 법적으로 지정된 일부 면적은 제외됩니다. 이는 지하 공간 활용을 장려하거나, 공공성을 띠는 시설에 대한 혜택을 주기 위함입니다. (주로 「건축법 시행령」 제119조에 규정)
- 지하층의 면적: 지하층은 땅속에 묻혀 있어 일조, 채광, 통풍 등에 영향을 미치지 않으므로 용적률 산정에서 제외됩니다.
- 지상층의 주차용으로 쓰는 면적: (해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당) 건물 내 주차 공간은 공공의 편의를 위해 설치되는 경우가 많으므로 인센티브를 주기 위함입니다.
- 초고층 건축물(50층 이상 또는 200m 이상)과 준초고층 건축물(30층 이상 또는 120m 이상)에 설치하는 피난안전구역의 면적: 비상 시 피난을 위한 공간이므로 용적률에서 제외됩니다.
- 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적: (대피 용도로만 사용되는 경우)
예시:
- 예시 1: 대지면적 500㎡인 토지에 다음과 같은 건물이 있습니다.
- 지하 1층: 200㎡
- 지상 1층: 150㎡
- 지상 2층: 150㎡ (주차장 50㎡ 포함)
- 지상 3층: 150㎡
- 지상 4층: 150㎡
- 용적률 산정을 위한 연면적 계산:
- 지하 1층 (200㎡)은 제외됩니다.
- 지상 2층 주차장 (50㎡)은 제외됩니다.
- 지상층 바닥면적 합계:
- 용적률 산정용 연면적은 550㎡입니다.
- 용적률 계산:
- 이 건물의 용적률은 110%입니다.
- 예시 2 (최대 건축 가능 연면적 계산): 대지면적 400㎡인 토지가 있고, 해당 용도지역의 용적률 제한이 200%입니다.
- 최대 연면적(지상층) = 대지면적 × 용적률 제한 =
- 이 토지에는 지하층을 제외하고 총 800㎡까지 지상층 건물을 지을 수 있습니다.
참고: 연면적의 중요성 연면적은 용적률 산정 외에도 중요한 의미를 가집니다. 예를 들어, 소방시설 설치 기준, 건축 허가 대상 여부, 건축사의 업무 범위 등 다양한 건축 규정에서 연면적을 기준으로 합니다.
3. 건폐율과 용적률, 실제 건축에서의 관계
건폐율과 용적률은 서로 독립적이면서도 밀접하게 연결되어 있습니다. 두 가지를 모두 만족해야 건축이 가능합니다.
- 건폐율은 땅을 얼마나 '넓게' 쓸 수 있는지를 결정하고,
- 용적률은 건물을 얼마나 '높게' 쌓을 수 있는지를 결정합니다.
예를 들어, 건폐율이 50%이고 용적률이 100%인 100평(330㎡) 대지가 있다고 가정해 봅시다.
- 건폐율 50%: 건축면적은 최대
- 용적률 100%: 지상층 연면적은 최대
이 경우, 50평 규모의 건물을 2층(총 연면적 100평)으로 짓는 것이 가장 효율적입니다. 만약 1층 건물을 짓는다면, 건축면적은 50평이 되지만, 연면적이 50평이므로 용적률 100%를 다 채우지 못합니다. 반대로, 3층으로 짓는다면 각 층 바닥면적이 33.3평이 되어야 용적률을 만족하지만, 이는 건폐율 50%를 만족하지 못하게 됩니다.
따라서 건축 설계를 할 때는 건폐율과 용적률을 동시에 고려하여 가장 효율적이고 합리적인 건축 계획을 세워야 합니다. 토지이용계획확인원을 통해 해당 토지의 용도지역별 건폐율과 용적률 제한을 반드시 확인하고, 건축 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.