서울 vs 부산 용적율 차이 (도시계획, 개발정책, 건축제한)
디스크립션
용적율은 도시의 개발 밀도와 성장 방향을 결정짓는 중요한 기준입니다. 특히 대한민국 양대 도시인 서울과 부산은 각각의 도시계획과 정책 기조에 따라 용적율 설정이 크게 다릅니다. 본 글에서는 두 도시의 도시계획 철학, 개발정책 방향, 건축제한 요소를 바탕으로 용적율 차이를 비교해봅니다.
도시계획 철학의 차이: 중심집중형 vs 분산성장형
서울과 부산은 기본적인 도시구조와 성장 방식에서부터 차이가 납니다. 서울은 대한민국의 수도이자 행정, 경제, 문화의 중심지로서, 중심집중형 도시계획을 채택해왔습니다. 도시 공간이 상대적으로 제한된 상황에서 인구와 기능이 집중되다 보니, 고밀도 개발이 필수적이었고, 이는 곧 높은 용적율 적용으로 이어졌습니다.
서울의 경우, 일반주거지역에서도 기본 용적율이 200~250% 수준이며, 상업지역과 준주거지역에서는 **최대 400~800%**에 달하는 경우도 있습니다. 특히 도심 핵심 지역(예: 종로, 강남, 여의도 등)은 공공기여 조건을 충족하면 1000% 이상의 용적율도 가능합니다. 이러한 고밀도 전략은 도시의 효율성과 경제성 측면에서는 유리하지만, 기반시설 부담과 주거 환경 악화라는 부작용도 함께 안고 있습니다.
반면 부산은 바다와 산으로 둘러싸인 지형적 특성상, 분산형 도시구조를 갖고 있으며, 개발 역시 지구 단위 혹은 특정 축을 중심으로 진행됩니다. 이에 따라 용적율 기준도 서울보다 상대적으로 보수적입니다. 일반주거지역은 보통 150~200%, 중심지 상업지역조차 최대 600% 수준으로 제한됩니다. 그 이유는 지형적 제약과 더불어 해안 경관, 조망권, 일조권 등을 고려한 도시계획 방향 때문입니다.
결국 두 도시의 용적율 차이는 단순한 정책이 아닌, 도시를 어떻게 설계하고 성장시킬 것인가에 대한 철학의 차이로부터 비롯된 것입니다.
개발정책 방향: 공급 확대 vs 균형 발전
서울과 부산은 개발정책의 방향성에서도 뚜렷한 차이를 보입니다. 서울시의 개발정책은 “공급 확대” 중심입니다. 지속적인 인구 유입과 주택 수요에 대응하기 위해, 역세권 개발, 준공업지역 재생, 재건축 활성화 등 다양한 방식으로 용적율 상향을 유도하고 있습니다.
특히 2023년 이후 서울시는 ‘도심 고밀도 복합개발’을 핵심 전략으로 삼고, 공공기여를 조건으로 최대 용적율을 기존보다 1.5~2배 수준으로 확대하고 있습니다. 대표적으로 서울 강남, 목동, 노원 등 재건축 추진 단지들이 이 혜택을 통해 사업성을 크게 개선하고 있으며, 그 결과로 고층 아파트와 복합시설 개발이 활발해지고 있습니다.
반면 부산은 균형 발전과 도심 기능 회복을 목표로 개발정책을 추진 중입니다. 노후화된 원도심을 정비하고, 항만·관광 인프라를 살리려는 전략이 중심입니다. 북항 재개발, 부전역세권 사업 등 일부 구역에선 용적율을 700~800%까지 허용하고 있지만, 이는 특별한 개발지구에 한정된 사례이며, 전반적인 시정 방향은 여전히 저밀도 보전과 경관 관리에 초점을 맞추고 있습니다.
또한, 부산은 최근 들어 해양관광 및 친환경 개발에 중점을 두고 있어, 용적율을 무조건 높이기보다는 도시 기능과의 조화를 추구하는 정책을 선호하고 있습니다. 이는 도시 특성상 대규모 고밀도 개발이 물리적으로 어려운 측면도 존재하기 때문입니다.
이처럼 서울이 시장 주도형 고밀도 개발에 무게를 두고 있다면, 부산은 지역 특화형 정비 개발을 통해 지속 가능성과 경관 보전을 추구하는 형태입니다.
건축제한 요소: 물리적 한계와 규제 차이
서울과 부산의 용적율 설정에는 도시계획과 정책만이 아니라, 건축제한 요소 또한 큰 영향을 미칩니다. 특히 지형, 일조권, 조망권, 기반시설 확보 등의 요소는 용적율 규제의 강도에 직접적인 영향을 줍니다.
서울은 대부분 평지 기반의 도시 구조를 가지고 있으며, 계획도시적인 요소가 강합니다. 덕분에 도로 접도 조건, 기반시설 확보, 주차 공간 배치 등을 충족시키는 데 있어 상대적으로 유리한 조건을 가지고 있습니다. 이러한 물리적 기반은 용적율 확대를 위한 전제 조건을 갖춘 셈이며, 건축심의나 구조심의 기준 역시 용적율 상향을 고려한 방향으로 발전하고 있습니다.
반대로 부산은 산악 지형과 경사진 도심이 많아 용적율 확대에 불리한 조건을 갖고 있습니다. 경사면에 위치한 지역은 단지 내 배치가 제한되며, 주차장 확보나 도로 접도율을 만족시키기 어려운 경우도 많습니다. 또한 해양도시 특성상 조망권 보호와 해안 경관 유지가 도시계획에 있어 중요한 요소로 작용하기 때문에, 고층·고용적율 개발이 제한되곤 합니다.
예를 들어, 해운대 마린시티는 예외적으로 초고층 건물이 들어선 지역이지만, 이 역시 철저한 심의와 공공기여 조건을 통해 허용된 케이스입니다. 일반적인 부산 내 재개발 구역에서는 서울처럼 대규모 용적율 인센티브가 적용되는 경우는 드뭅니다.
이처럼 서울은 정책적으로나 물리적으로 용적율 확대에 유리한 조건, 부산은 자연환경과 도시 구조상 보수적인 용적율 관리가 불가피한 현실입니다.
결론: 용적율은 도시의 성격을 반영하는 지표다
서울과 부산의 용적율 차이는 단순한 숫자의 차이가 아니라, 그 도시가 어떤 방향으로 성장하고 있는지를 보여주는 거울 같은 지표입니다. 서울은 효율성과 밀도를, 부산은 균형과 경관을 중시하는 개발 방향을 채택하고 있습니다. 따라서 부동산 투자자나 건축사업자는 각 도시의 용적율 기준을 단순히 수치로만 판단하지 말고, 그 배경이 되는 도시계획 철학과 제한 조건까지 함께 고려해야 합니다.