용적율 규제 완화 지역 (서울, 경기, 부산)
디스크립션
용적율은 도시 개발의 밀도와 형태를 결정하는 핵심 지표입니다. 최근 대한민국 주요 도시인 서울, 경기, 부산을 중심으로 용적율 규제 완화 움직임이 활발히 진행되고 있습니다. 이는 단순한 정책 변화가 아닌, 주택공급 확대와 도시 공간의 재정비를 위한 중요한 변화입니다. 이 글에서는 각 지역별 용적율 완화 현황과 그에 따른 부동산 및 도시개발 영향에 대해 상세히 분석합니다.
서울: 고밀도 도심 재편을 위한 전략적 완화
서울은 전국에서 가장 높은 토지 수요와 제한된 공간을 갖춘 도시로, 용적율 완화가 가장 민감하게 반영되는 지역입니다. 특히 재건축, 재개발 대상지에서의 용적율 상향은 곧 사업성의 극대화로 이어지기 때문에 정책 변화에 많은 관심이 집중됩니다.
2023년 말 서울시는 ‘도심 고밀도 복합개발’ 정책을 발표하며, 기존 250~300% 수준이던 일반 주거지역의 용적율을 최대 500%까지 확대할 수 있는 방안을 내놓았습니다. 이는 역세권, 준공업지역, 유휴지 등을 중심으로 고밀도 개발을 유도하기 위한 조치입니다. 특히 지하철역 반경 350m 내 위치한 역세권 활성화 사업지구는 공공기여를 전제로 파격적인 용적율 인센티브를 적용받을 수 있습니다.
강남, 송파, 마포 등 주요 재건축 단지들도 이러한 완화 혜택을 겨냥해 속속 사업계획을 수정하고 있으며, 일부 지역에서는 용적율 확대를 통해 1,000세대 이상 대단지 전환이 가능해졌습니다. 다만 이로 인한 학교, 교통, 녹지 등 기반시설 부족 우려도 함께 제기되고 있어, 서울시는 ‘기반시설 확충’을 조건으로 용적율 상향을 제한적으로 허용하는 방향으로 조율 중입니다.
결국 서울의 용적율 완화는 단순한 수치 상승이 아닌, 공공성과 민간 개발의 균형을 맞춘 도시 재편 전략의 일환으로 해석할 수 있습니다.
경기: 주택공급 확대를 위한 정책적 유연성
경기도는 서울과 인접한 광역지자체로, 수도권 주택 수요 분산과 택지 개발의 핵심지역입니다. 이에 따라 용적율 정책 역시 유연하고 전략적으로 운영되고 있으며, 다양한 신도시 및 재개발 지역에서 그 효과가 나타나고 있습니다.
특히 3기 신도시(고양 창릉, 남양주 왕숙, 부천 대장 등)에서는 기본 용적율을 300~350% 수준으로 설정하고 있으며, 공공기여 및 특화설계 조건에 따라 400% 이상도 허용됩니다. 이는 주택공급 확대와 함께, 자족기능을 갖춘 복합도시로의 전환을 목표로 하고 있습니다.
또한 성남, 수원, 하남 등 기존 도시재생 대상지에서도 용적율 탄력 적용제도가 확대되고 있습니다. 예컨대 수원 장안구의 일부 재개발 구역은 과거 230% 수준이던 용적율이 300%까지 상향되었으며, 대신 공공임대 비율을 높이고 생활 SOC 시설을 의무 설치해야 하는 조건이 붙었습니다.
이러한 정책적 완화는 단기적인 공급 확대 외에도 장기적인 도시 경쟁력 확보와 민간 투자 유도라는 측면에서 긍정적으로 평가받고 있습니다. 하지만 교통 및 교육 인프라에 대한 사전 계획이 미비할 경우, 고밀도 개발로 인한 생활 불편이 발생할 수 있어, 지방정부의 역할이 더욱 중요해지고 있습니다.
경기지역의 용적율 완화는 **“선 인프라, 후 개발”**이라는 원칙을 지키면서도 유연하게 조정되고 있다는 점에서, 타 지자체의 모범 사례로 평가됩니다.
부산: 도심 재생과 지역균형 발전의 해법
부산은 오랜 기간 산업 기반 중심으로 성장한 도시로, 도심 노후화가 빠르게 진행되고 있는 곳입니다. 이에 따라 부산시는 도심 기능 회복과 해양도시 특성을 살린 고밀도 개발을 목표로 용적율 규제 완화 정책을 적극 추진하고 있습니다.
특히 북항 재개발, 부전역세권 개발, 원도심 재생 사업지에서는 기존보다 높은 용적율 적용이 가능해졌습니다. 대표적으로 북항 1단계 재개발 구역은 최대 800%까지 용적율을 허용하고 있으며, 고층 업무시설과 상업시설 중심으로 설계가 진행 중입니다. 이는 글로벌 항만도시로서의 위상을 회복하려는 전략적 선택입니다.
또한 부산시는 해양·관광산업과 연계한 복합개발 구역에 대해 용적율 인센티브 제도를 도입하여, 민간 투자 유인을 강화하고 있습니다. 예를 들어, 광안리 해변과 해운대 일대 일부 상업지구는 기존 400%에서 600%까지 상향 조정된 바 있으며, 이로 인해 복합 리조트, 고급 주거시설 등의 대규모 개발이 추진되고 있습니다.
하지만 급격한 용적율 확대는 해안 경관 훼손, 교통 혼잡, 조망권 갈등 등의 문제를 유발할 수 있습니다. 이에 부산시는 ‘건축심의 강화’와 ‘조망권 보호지침’ 등을 병행하며, 개발과 환경의 조화를 추구하고 있습니다.
부산의 용적율 완화는 단순한 숫자 조정이 아니라, 도시의 정체성을 되찾고 균형 있는 발전을 위한 재도약의 기회로 작용하고 있습니다.
결론: 지역별 특성을 반영한 용적율 전략이 필요하다
서울, 경기, 부산 세 지역의 용적율 완화는 공통적으로 도시의 공간 재편과 주택공급 확대를 위한 정책적 선택입니다. 하지만 지역마다 토지 수요, 인프라 여건, 인구밀도, 산업구조가 다르기 때문에 획일적인 적용보다는 맞춤형 전략이 필요합니다. 앞으로의 도시 개발은 단순히 용적율을 높이는 것이 아니라, 삶의 질과 도시 경쟁력을 함께 고려한 지속가능한 설계 방향을 고민해야 할 때입니다.