전세사기의 첫 단서는 계약서 안에 숨어 있습니다. 무심코 넘긴 문구 하나, 누락된 서류 한 장이 수천만 원의 보증금을 위험에 빠뜨릴 수 있습니다. 이 글에서는 전세계약서 작성 시 전세사기를 사전에 판별할 수 있는 핵심 포인트들과 확인법을 조목조목 짚어드립니다.
1. 임대인의 신원 및 소유권 정보는 일치하는가?
전세계약서 상 가장 먼저 확인해야 할 항목은 임대인의 신원입니다. 계약서의 임대인이 등기부등본 상의 소유주와 반드시 일치해야 하며, 계약 체결 시 반드시 임대인의 주민등록증 실물과 대조해야 합니다. 실소유자가 아닌 경우, 대리 계약인지 여부를 확인하고, 위임장과 인감증명서가 정식으로 첨부돼 있어야 합니다. 간혹 계약서에 임대인 이름만 적혀 있고, 계약 현장에는 다른 사람이 대리 서명하는 경우가 있는데 이는 대표적인 사기 수법 중 하나입니다. 특히 법인 명의로 계약할 경우에는 법인인감, 사업자등록증, 법인등기부등본까지 모두 구비되어야 하며, 실질적인 계약 권한이 있는 사람인지 확인이 필요합니다. 서류가 하나라도 누락되어 있다면, 계약 자체를 유보하거나 전문 상담을 받는 것이 안전합니다. 또한 계약서 작성 전후로 임대인과 직접 전화 통화를 하거나, 가능하다면 대면하여 실제 소유주인지 검증하는 절차도 중요합니다. 이런 기본적인 확인만으로도 사기의 70%는 예방 가능합니다.
2. 특약사항 없이 표준 문구만 있는 계약서는 위험
대부분의 전세계약서는 국토교통부 표준임대차계약서 양식을 따르고 있지만, 단순 표준양식만으로는 세입자의 권리를 모두 보장할 수 없습니다. 특히 계약서에 임대인의 의무를 구체화하는 특약사항이 없다면, 추후 분쟁 시 세입자가 매우 불리해질 수 있습니다. 예를 들어 “확정일자 미등록 시 계약 해지 가능”, “보증보험 가입 불가 시 계약 무효”, “임대인의 근저당 추가 설정 시 사전 고지 의무” 등의 특약은 필수적입니다. 이런 문구 없이 단순히 금액과 기간만 명시된 계약서는 실제 문제가 생겼을 때 법적 책임 소재가 불명확해져 사기범에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 또한, 계약서 서명란에 임대인의 서명이 누락돼 있거나, 서명이 단순 이니셜만 되어 있는 경우에도 주의가 필요합니다. 명확한 자필 서명과 계약 날짜, 주소지, 금액 등 핵심 정보가 모두 일치해야 하며, 수정 흔적이 있다면 반드시 임대인과 공동 서명 후 날인해야 합니다. 계약서에 특약을 넣는 것은 세입자의 권리 확보를 위한 유일한 도구입니다.
3. 설명서 및 첨부 서류 누락 시 바로 의심해야
정식 부동산 거래에서는 반드시 ‘중개대상물 확인설명서’와 ‘부동산 계약서’가 함께 교부되어야 하며, 이 두 서류는 계약 전 세입자에게 충분히 설명된 후 서명·날인하는 것이 법적 의무입니다. 설명서에는 매물의 구조, 권리관계, 선순위 임차인 존재 여부 등이 포함되며, 이 문서 없이는 공인중개사에게 책임을 물을 수 없습니다. 간혹 전세사기범들은 중개대상물 설명서를 고의로 누락하거나, “나중에 드리겠다”는 말로 넘어가려 합니다. 이는 계약 전 법적 보호를 받지 못하게 만드는 전형적인 수법입니다. 또한, 보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인서, 건축물대장, 전입세대 열람원 등 계약서에 첨부돼야 할 부속 서류가 하나라도 누락되면 계약 자체를 재검토해야 합니다. 서류가 많고 복잡해 보여도, 계약 단계에서 챙긴 서류는 나중에 분쟁이 발생했을 때 가장 강력한 증거가 됩니다. 모든 서류를 확인하고, 복사본이라도 받아 보관하는 습관은 피해 예방의 기본입니다.
전세계약서 속에는 사기의 흔적이 숨어 있습니다. 임대인 신원 확인, 특약 조항 삽입, 서류 누락 여부 점검 등은 단순한 확인이 아니라, 전 재산을 지키는 방어막입니다. 계약 전 반드시 계약서를 다시 한번 검토하고, 체크리스트를 만들어 항목별로 점검하세요. 꼼꼼한 계약서 검토가 전세사기 예방의 핵심입니다.