전세사기는 단순한 범죄가 아니라, 다양한 유형으로 진화하며 세입자들을 위협하고 있습니다. 피해를 예방하기 위해서는 각 유형별 특징과 사례를 이해하고, 이를 판별할 수 있는 눈을 길러야 합니다. 이 글에서는 대표적인 전세사기 유형과 그에 따른 판별법, 실제 사례를 통해 실질적인 대처 방법을 안내합니다.
1. 갭투자형 사기 – 보증금으로 주택 매입한 후 파산
갭투자형 전세사기는 가장 흔한 유형 중 하나입니다. 이 방식은 임대인이 자기 자본 없이 세입자의 보증금으로 주택을 구입하고, 다음 세입자의 보증금으로 기존 세입자 보증금을 돌려막는 구조입니다. 부동산 시장이 하락하거나 매매가가 하락하면 이 구조는 붕괴되며, 결국 세입자는 전세금을 돌려받지 못하고 집은 경매로 넘어가게 됩니다.
- 판별법
- 등기부등본 열람 시 매매가보다 전세금이 높은 깡통전세인지 확인
- 근저당이 설정된 시점과 금액이 과도하게 많을 경우 주의
- 전세보증보험 가입이 거절되는 매물이라면 거의 확정적 위험
- 사례
2023년 서울 강서구, 한 임대인이 30채 넘는 빌라를 세입자 보증금으로 매입했으나, 부동산 경기 침체로 되팔지 못하고 잠적. 총 피해액 40억 원 이상 발생.
2. 법인 명의형 사기 – 책임 회피 수단으로 법인 활용
최근 전세사기에서 두드러지는 수법 중 하나는 법인 명의로 된 주택을 이용한 사기입니다. 임대인이 아닌 법인의 이름으로 계약을 진행해, 추후 문제가 발생했을 때 개인 책임을 피하거나 파산을 통해 손쉽게 도산시키는 방식입니다. 세입자는 법인 파산 시 일반 채권자에 불과하게 되어 보증금 회수가 어려워집니다.
- 판별법
- 등기부등본상 소유주가 개인이 아닌 법인일 경우 주의
- 계약 상대가 법인 대표가 아닌 직원일 경우 위임장 및 인감 확인 필수
- 보증보험 가입이 불가한 경우가 많으니 사전 확인 필수
- 사례
인천 미추홀구의 한 신축 빌라 단지에서 법인 명의로 50채 이상을 임대. 계약자 대부분이 직원이었고, 법인이 1년 만에 부도. 피해자 전세금 평균 1억 원 손실.
3. 대리계약·명의 도용형 사기 – 진짜 집주인이 아니다
실소유자가 아닌 제3자가 임대인 행세를 하며 계약을 체결하는 유형입니다. 위조 신분증이나 등기부 서류를 이용해 세입자를 속이고, 계약금을 받은 뒤 도주하는 방식으로, 계약 당사자가 실제 소유자가 아니라는 점이 핵심입니다. 특히 부동산을 통하지 않고 개인 간 계약 시 빈번히 발생합니다.
- 판별법
- 계약자는 반드시 등기부등본 상 소유자와 신분증 대조 필수
- 대리인 계약 시 공증된 위임장, 인감증명서 확인
- 현장 방문 시 집주인과 직접 통화하거나 대면하는 과정 확보
- 사례
경기도 부천의 오피스텔에서 위조된 인감과 임대계약서로 6명의 세입자와 계약 체결. 범인은 보증금을 받은 후 해외로 도주했으며, 실소유주는 이 사실을 전혀 몰랐음.
전세사기는 수법이 점점 정교해지고 있지만, 그만큼 판별법도 명확해지고 있습니다. 등기부등본 확인, 계약 상대의 신원 확인, 보증보험 가입 여부 검토만 철저히 해도 대부분의 전세사기를 예방할 수 있습니다. 지금 당장 내가 계약하려는 전세계약을 다시 점검해보세요. 예방이 최선의 방어입니다.