전세사기는 단순한 사기를 넘어 주거 불안을 야기하는 사회적 문제입니다. 다양한 방식으로 진화하고 있는 전세사기 수법은 각각 다른 대응 전략이 필요합니다. 이 글에서는 가장 많이 발생하는 전세사기 3가지 유형을 비교 분석하고, 그 특징과 사전 예방 방법을 정리해드립니다.
1. 갭투자형 사기 – 보증금을 이용한 무자본 투자
갭투자형 전세사기는 임대인이 본인의 자금 없이 세입자의 전세보증금으로 집을 매입하고, 이후 보증금으로 또 다른 집을 사고파는 '돌려막기' 형태입니다. 부동산 가격이 상승하던 시기에는 이 방식이 먹혔지만, 하락기에는 보증금을 돌려줄 수 없게 되면서 사기로 이어지는 구조입니다. 피해 세입자는 집이 경매로 넘어가고도 보증금을 받지 못하는 일이 흔합니다.
이 유형은 특히 신축 빌라와 다세대주택에서 많이 발생하며, 소유자가 다수의 부동산을 단기간에 매입한 경우 위험도가 높습니다.
- 판별 포인트
- 전세금이 매매가와 같거나 높은 경우
- 소유자가 무직, 사회 초년생, 또는 20대 청년인 경우
- 근저당이 다수 설정되어 있고, 금액이 전세금보다 높은 경우
- 전세보증보험 가입이 거절되는 매물
- 예방법
- 등기부등본 상 근저당권 확인
- 계약 전 보증보험 가입 가능 여부 문의
- 임대인의 재정상태나 부동산 소유 이력 검토
- 계약 후 즉시 전입신고 및 확정일자 등록
2. 이중계약형 사기 – 하나의 집, 두 개의 계약
이중계약형 사기는 동일한 주택에 대해 두 명 이상의 세입자와 전세계약을 체결하는 사기 수법입니다. 보통 먼저 계약하고 전입신고 및 확정일자를 마친 사람에게 대항력과 우선변제권이 생기며, 나중에 계약한 세입자는 보증금을 보호받지 못하게 됩니다.
이러한 방식은 서류 위조, 시간차를 이용한 중복 계약 등 중개사와 임대인이 공모했을 때 더욱 치명적입니다.
- 판별 포인트
- 계약 직후 전입신고와 확정일자 등록을 미루라는 설명
- 입주 전 주소지에 다른 세대가 이미 전입신고 되어 있음
- 계약서 원본 교부를 거부하거나 계약금만 받고 지연 시도
- 예방법
- 계약 직후 즉시 전입신고 및 확정일자 등록
- 계약 전 해당 주소의 전입세대 열람 확인
- 계약서 사본과 중개대상물 확인설명서 수령 필수
- 중개인 등록번호 확인 및 허위 여부 조회
3. 법인 명의형 사기 – 책임 회피 목적의 법인 활용
법인 명의형 사기는 개인이 아닌 법인의 이름으로 집을 소유하고, 법인 직원이나 대리인을 통해 계약을 체결하는 형태입니다. 이 방식은 문제가 생겼을 때 법인 파산을 통해 임대인의 책임을 회피할 수 있다는 점에서 매우 위험합니다.
- 판별 포인트
- 등기부등본 상 소유자가 법인으로 되어 있는 경우
- 계약 상대가 법인 대표가 아닌 직원일 때
- 위임장, 법인인감증명서, 사업자등록증 미제출
- 전세보증보험 가입 거절 사례 다수
- 예방법
- 계약 전 법인 대표와 직접 통화 또는 대면 확인
- 위임장, 인감증명서 등 필수 서류 확인 및 보관
- 법인 명의 매물은 가급적 피하고 개인 소유 선호
- 계약 전 보증보험 가입 가능 여부 확인
전세사기는 다양한 방식으로 세입자들을 노리고 있습니다. 갭투자형, 이중계약형, 법인 명의형 등 각각의 수법은 다르지만, 공통적으로 계약 전 꼼꼼한 확인과 신중한 접근이 필요합니다. 전세계약은 단순한 입주 계약이 아닌, 내 자산을 지키는 방패입니다. 사기 유형을 정확히 파악하고, 그에 맞는 대응 전략을 실천하세요.