전세 계약은 대부분의 사람들이 인생에서 몇 번밖에 하지 않는 중요한 결정입니다. 하지만 단 한 번의 실수로 수천만 원의 보증금을 잃는 일이 현실에서 빈번하게 발생하고 있습니다. 전세사기를 막기 위해서는 계약 전에 반드시 알아야 할 핵심 체크리스트가 필요합니다. 이 글에서는 전세 계약 전 확인해야 할 사항과 유의사항을 정리했습니다.
계약 전, 등기부등본은 필수 확인 사항
전세계약을 체결하기 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 열람입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유자와 권리관계를 명확하게 보여주는 공식 문서로, 인터넷등기소에서 손쉽게 열람할 수 있습니다. 확인할 때는 임대인이 실제 소유자인지 확인하고, 근저당권이나 전세권이 설정되어 있는지도 살펴야 합니다. 근저당이 많은 경우, 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 등기부등본에는 ‘갑구’와 ‘을구’가 있으며, 갑구는 소유권 관련, 을구는 채권 관계를 보여주기 때문에 둘 다 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한 최근에는 명의 신탁이나 대리 계약 사기도 많기 때문에 임대인의 주민등록증과 등기부등본 상 소유주가 일치하는지도 반드시 대조해야 합니다. 임대인이 법인일 경우 법인등기부등본까지 확인해야 하며, 대리 계약의 경우 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 이런 기본적인 절차를 생략하면 전세사기 피해자가 될 가능성이 급격히 높아집니다.
전입신고, 확정일자, 계약서 특약까지 꼼꼼히
계약서를 작성했다 하더라도, 실제 법적 보호를 받기 위해서는 전입신고와 확정일자를 반드시 챙겨야 합니다. 전입신고는 주민센터에서 할 수 있으며, 확정일자는 계약서에 도장을 받는 방식으로 가능합니다. 이 두 가지가 완료되어야 세입자는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 갖게 됩니다. 특히 확정일자는 전세계약 날짜가 아닌 실제 부여받은 날짜가 기준이 되므로, 계약 즉시 진행하는 것이 안전합니다. 또한 계약서에는 특약사항을 반드시 기재해야 합니다. 예를 들어, "확정일자 미부여 시 계약 무효" 또는 "임대인의 근저당권 증가는 사전에 통보해야 함" 등 구체적인 문구는 추후 분쟁에서 매우 중요한 역할을 합니다. 부동산 중개인이 중개 대상물 확인·설명서를 교부했는지도 반드시 체크하고, 그 서류도 보관해두어야 합니다. 계약 과정에서 중개업자가 불법 행위를 하거나 설명 의무를 소홀히 했을 경우, 해당 문서를 통해 책임을 물을 수 있습니다. 무엇보다도, 계약 전에 ‘선순위 임차인’ 여부와 전세보증보험 가입 가능성도 반드시 확인해야 합니다. 이를 통해 사전 리스크를 줄이고, 예기치 못한 피해를 예방할 수 있습니다.
놓치기 쉬운 유의사항과 사기 예방 팁
전세 계약에서 흔히 간과되는 부분 중 하나는 건축물대장 및 토지대장의 확인입니다. 이는 부동산이 실제로 어떤 용도로 등록되어 있는지를 보여주는 자료로, 불법 건축물이나 용도 외 사용 여부를 사전에 파악할 수 있습니다. 예를 들어, 상가로 등록된 건물에 전세로 들어갔다면 주거용 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 또 다른 실수는 임대인의 세금 체납 여부를 확인하지 않는 것입니다. 세금 체납이 심한 경우 압류나 공매로 인해 세입자의 권리가 제한될 수 있으므로 사전에 알아볼 필요가 있습니다. 또한 전세계약은 가능하면 입주 예정일보다 최소 1개월 이상 여유를 두고 진행하는 것이 좋습니다. 계약 후 바로 입주해야 하는 상황에서는 위험 분석 시간이 부족하기 때문입니다. 최근 증가하는 사기 수법 중 하나는 가짜 중개사 또는 무등록 중개업자를 통한 계약입니다. 중개업소의 등록번호, 공인중개사 자격증 번호 등을 반드시 확인하고, 한국공인중개사협회 홈페이지에서 정식 등록 여부를 검증하는 것이 안전합니다. 마지막으로, 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있는지 여부를 반드시 체크하세요. 가입이 거절된다면, 해당 부동산에 문제가 있을 수 있다는 강력한 신호일 수 있습니다.
전세 계약은 단순히 도장 하나 찍는 절차가 아니라 수천만 원의 자산을 보호하는 첫 관문입니다. 계약 전 확인해야 할 기본 서류들과 전입신고, 확정일자, 특약사항 등의 준비는 결코 귀찮은 일이 아닙니다. 이 글의 내용을 바탕으로 체크리스트를 만들어 하나하나 점검한다면, 누구나 전세사기의 위험에서 벗어날 수 있습니다. 꼼꼼한 계약이 최고의 방패입니다.