전세계약을 맺을 때 대부분의 사람들은 “정상계약이겠지”라고 생각합니다. 그러나 전세사기는 표면상 정상계약처럼 보이기 때문에, 사전 판단이 어렵습니다. 이 글에서는 정상계약과 전세사기의 결정적 차이를 항목별로 비교하고, 사기 여부를 판별하는 실질적 기준과 예방법을 안내합니다.
1. 겉으로는 똑같다? 전세계약의 기본 구조 이해
전세계약은 일반적으로 계약서 작성, 계약금 지급, 중도금 또는 잔금 지급, 입주, 전입신고 및 확정일자 등록 등으로 진행됩니다. 정상계약이든 전세사기든 이 과정 자체는 형식적으로 똑같아 보이기 때문에 외관상 구분이 어렵습니다.
하지만 결정적인 차이는 소유권, 권리관계, 계약 상대방의 신뢰도, 그리고 사후 절차에 대한 투명성에서 드러납니다. 즉, ‘내용’은 같지만 ‘속사정’은 완전히 다를 수 있다는 점이 핵심입니다.
2. 항목별 비교로 알아보는 정상계약 vs 전세사기
| 구분 항목 | 정상계약 | 전세사기 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 소유권 명확, 근저당 없음 또는 적정 수준 | 다수 근저당, 소유자와 계약자 불일치, 법인 명의 |
| 임대인 신원 | 개인 소유주 또는 실거주자 | 무직, 1인 다주택, 법인 또는 대리인 계약 |
| 계약 상대 | 직접 대면 및 신원확인 가능 | 전화 계약, 서류만 위임장, 임의 대리 서명 |
| 계약서 특약 | 확정일자, 전입신고, 보험가입 등 명시 | 특약 없음, 불리한 조항 삽입 또는 생략 |
| 전세보증보험 | 가입 가능 또는 가입 안내 | 가입 거절되거나 관련 설명 없음 |
| 중개사무소 | 등록번호, 자격증, 설명서 교부 | 무등록, 중개대상물 설명서 미교부 |
| 사후 절차 | 전입신고 및 확정일자 안내 | 서두르게 하거나 미루게 함 |
3. 사기계약의 신호와 사전 차단 체크리스트
이런 말, 이런 상황이 나온다면 의심하세요
- “서두르지 않으면 계약 못 합니다”
- “보증보험은 나중에 들어도 돼요”
- “확정일자는 계약서만 있으면 필요 없어요”
- “집주인 대신 제가 서명해도 괜찮습니다”
- “서류는 나중에 드릴게요”
정상계약 체크리스트 (계약 전 확인 필수)
- 등기부등본 상 소유자와 계약자가 동일한가?
- 근저당이 전세금 이하인가?
- 임대인이 개인 명의인가, 법인 또는 대리인인가?
- 보증보험 가입이 가능한 매물인가?
- 계약서에 특약사항이 구체적으로 명시되어 있는가?
- 중개대상물 확인설명서와 자격증 제시가 있었는가?
- 계약 직후 전입신고 및 확정일자 등록 안내가 이루어졌는가?
전세사기는 겉으로는 정상계약처럼 보이지만, 속을 들여다보면 핵심 항목에서 차이가 납니다. 등기부등본, 임대인 신원, 계약서 특약, 보증보험 여부 등을 기준으로 철저히 검토하세요. 사기를 막는 가장 강력한 무기는 ‘의심’과 ‘확인’입니다. 지금 계약을 앞두고 있다면, 반드시 체크리스트를 활용해 내 보증금을 안전하게 지키세요.