전세계약 후 확정일자를 등록하지 않으면 보증금 보호에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 많은 세입자들이 ‘전입신고만 하면 된다’고 오해하지만, 확정일자는 법적으로 보증금을 지키는 핵심 절차입니다. 이 글에서는 확정일자의 정의와 미등록 시 발생하는 위험, 전세사기와의 연결점을 자세히 설명합니다.
1. 확정일자란 무엇인가 – 단순한 날짜가 아닌 법적 보호장치
확정일자는 임대차 계약서를 주민센터나 동사무소, 법원, 은행 등에 제출해 날짜 도장을 받는 행위입니다. 이 확정일자가 찍힌 날부터 세입자는 우선변제권을 갖게 되며, 임대인의 채무 불이행이나 부동산 경매 시 보증금을 일정 부분 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.
전입신고는 대항력을, 확정일자는 우선변제권을 위한 것으로, 둘 다 반드시 병행해야 합니다.
2023년 이후 발생한 많은 전세사기 사례에서도 세입자들이 확정일자 미등록으로 인해 대항력은 있지만 우선변제권이 없어 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 상황이 반복되었습니다.
2. 확정일자 미등록 시 실제 피해 사례와 법적 한계
확정일자 없이 전입신고만 한 세입자는 집주인의 부도나 경매 상황에서 보증금 반환 순위에서 밀리게 됩니다.
예를 들어, 해당 부동산에 근저당이 설정돼 있고, 확정일자가 없다면 금융기관이 우선권을 가지며 세입자의 보증금은 후순위로 밀리게 되는 것입니다.
실제로 2022년 서울 관악구의 한 전세사기 사건에서는 전입신고만 하고 확정일자는 누락된 대학생 세입자가, 같은 집의 다른 세입자보다 보증금 반환 우선순위가 뒤처지며 전액 손실을 보았습니다.
사기범들은 이런 허점을 노려 계약 당시 “확정일자는 나중에 해도 돼요”라는 말로 미등록을 유도하기도 합니다.
3. 전세사기에서 확정일자의 실제 역할과 예방 효과
확정일자는 전세사기 예방의 첫 번째 방패입니다. 다음과 같은 상황에서 특히 중요합니다:
- 집주인이 잠적했을 때: 경매 절차에 참여 가능
- 이중계약 상황에서: 확정일자 받은 순서대로 보호
- 보증금 반환소송 시: 확정일자 등록 여부가 판결 기준
계약 후 즉시 전입신고와 확정일자 등록을 완료하세요. 최근에는 전자계약 시스템을 통해 자동으로 확정일자가 부여되는 방식도 있으니 활용을 권장합니다.
결국 확정일자는 단지 ‘도장 하나 받는 절차’가 아닌, 수천만 원의 보증금을 지키는 생명줄과도 같은 제도입니다.
전입신고만으로는 보증금이 지켜지지 않습니다. 확정일자는 세입자의 보증금을 법적으로 지켜주는 유일한 우선권 장치입니다. 계약 후 바로 등록하고, 미루지 마세요. 확정일자를 등록하는 습관이 전세사기를 예방하는 첫걸음입니다.